Désormais les investisseurs institutionnels, à la recherche d’actifs rentables, achètent des résidences entières et louent les appartementsMarc Lebreton est directeur général de Résidence Happy Senior. Avec l’augmentation du nombre de personnes de plus de 75 ans, la demande est en pleine explosion, explique-t-il.Les résidences services pour les seniors ont-elles le vent en poupe ?Oui. On comptait environ 500 résidences services seniors en 2017 et il devrait y en avoir plus de 1 500 en 2025. Le secteur est en train de se structurer et l’activité est en effet en pleine exposition.Qu’est-ce qu’une résidence services seniors ?Actuellement, un tiers des résidences sont des copropriétés de seniors avec très peu de services ou le plus souvent sans aucun service. Les deux tiers restants relèvent réellement de la catégorie résidences services seniors, définie par la loi relative à l’adaptation de la société au vieillissement de décembre 2015. C’est une offre de location d’appartements, non médicalisée à la différence des Ehpad, destinée aux seniors et qui comprend toute une série de services, listés dans la loi. Le métier a par ailleurs définit un label de qualité avec Afnor, Viseha, qui a vu le jour fin 2018. Pour être une résidence labellisée, il faut que les appartements soient en majorité des deux-pièces, que la résidence comprenne a minima 55 appartements, un restaurant, des services à la personne de type ménage ou lingerie et un personnel présent 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7, en cas de problème (chute, etc.).Comment expliquez-vous l’explosion de la demande ?Elle tient à quatre facteurs. D’abord, l’allongement de l’espérance de vie, avec encore un gain de trois mois par an. Ensuite, bien sûr, l’augmentation du nombre de seniors avec l’arrivée dans le grand âge des générations du baby-boom. Généralement les personnes de 65 à 75 ans, les « seniors actifs », restent chez eux. Mais au-delà de cette tranche d’âge, des questions commencent à se poser. Et cette population des 75 ans et plus va encore augmenter sensiblement dans les prochaines années et passer de 9 millions de personnes à 13 millions en 2030… Ces baby-boomers de plus de 75 ans veulent par ailleurs quitter leur environnement périurbain pour se rapprocher des centres-villes et profiter de tous les services qui y sont disponibles.Quel est le dernier facteur ?C’est la dimension économique. Les personnes les plus modestes, soit près de 50 % de la population, sont prises en charge par l’aide sociale existante avec notamment les résidences autonomies gérées par l’Etat, les agences régionales de santé et les bailleurs sociaux. Les plus fortunés, eux, n’ont pas de souci et peuvent s’offrir des résidences très haut de gamme. Il manquait donc une offre intermédiaire, que Happy Senior et d’autres exploitants viennent désormais combler, avec des séjours moyens raisonnables : chez nous, de l’ordre de 1000 à 1500 euros par mois pour un deux-pièces en province.Qui achète ces appartements ?Les seniors sont de plus en plus locataires. Initialement, les particuliers achetaient des appartements moyennant des avantages fiscaux (dispositif loueurs meublés en non professionnel, dit LMNP ou Censi-Bouvard). Désormais, ce sont plutôt les investisseurs institutionnels, les grandes banques ou les assureurs qui sont à la recherche de nouvelles classes d’actifs et achètent des résidences services senior entières. Pour eux, c’est une rentabilité qui peut atteindre jusqu’à 5 % en province, ce qui est élevé dans le secteur de l’immobilier. Pour notre opération à Lille par exemple, c’est le Crédit mutuel du Nord qui a acheté ; à Valenciennes, c’est la Caisse d’épargne du Nord ; à Castres, la Française et à Marseille, CDC Habitat.Residence Happy Senior, filiale du groupeDuval, est un nouvel entrant sur le marché de la résidence services senior (RSS). La société n’exploite pour l’heure que deux résidences, à Castres et à Lille. Elle est en plein développement et ouvre une nouvelle RSS à Valenciennes début 2019. Puis il y aura Marseille, Limoges, Paimpol, Agen, Vernon Chantilly et Villeneuve d’Ascq.

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